서울시가 606개 뉴타운․재개발 실태조사 대상구역 중 324개 구역에 대한 조사를 추진, 286개 구역을 완료했으며 전체 정비사업장 중 148개 구역에 대한 해제가 결정됐다. 뉴타운지구 중에는 19개 지구의 48개 구역이 해제를 신청, 시는 천호·성내, 미아(균촉), 방화 등 3개 지구 내 16개 구역을 우선 해제하고 나머지 16개 지구 32개 구역은 올 상반기 중으로 해제를 추진한다.
아울러 시는 추진주체가 있는 전체 정비사업장 유형을 4가지로 나눠 맞춤형으로 지원하는 한편, 갈등 장기화 등 사업추진 난항 구역에 파견하는 '사업관리인'를 도입하는 등 정비 사업 내실화를 위한 다양한 제도개선을 추진한다.
서울시는「뉴타운․재개발 수습방안」추진 2년 성과와 현안을 20일(목) 이와 같이 발표하고 향후 관리방향을 제시했다.
서울시는 ‘12.1.30 수습방안을 발표한 이후 실태조사에 본격 착수하고 관련 조례를 개정했으며, 2013년엔 현장별 맞춤형 지원방안과 실태조사 후속 6대 지원정책을 추진하는 한편, 신공공관리강화 대책을 발표하는 등 다각도의 대책을 진행해 왔다.

1. 뉴타운 수습 2년..실태조사 마무리
서울시는 ‘12.1.30 수습방안 발표 이후 실태조사 대상 606개 구역 중 324개 구역에 대한 조사를 추진, 이 중 94%인 286개 구역에 대한 조사를 완료했다. 나머지 실태조사 대상 구역도 오는 6월까지 조사를 완료한다는 목표로 추진 중이다.
시는 추진주체가 있는 144개(114개 완료, 17개 진행 중)와 추진주체가 없는 곳 180개(172개 완료, 2개 진행 중), 이렇게 총 324개 구역에 대한 조사를 추진했다.
추진주체가 없는 곳은 토지등소유자 30% 이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우, 추진주체가 있는 곳은 추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의한 토지등소유자 과반수 또는 토지등소유자 과반수 동의로 해산을 신청하는 경우 해제가 결정된다.
서울시는 뉴타운 수습방안 이후 지난 2년 동안 주민 뜻에 따라 진로를 결정하는 과정에서 ▴실태조사 지역 전반의 갈등 완화 ▴정비사업 거품해소 ▴소유에서 주거관점으로의 패러다임 전환과 커뮤니티 회복이라는 변화가 나타나고 있다고 밝혔다.
이 과정에서 620회의 주민설명회(3만5,500여명 참여), 525회 주민협의체회의(5천여명), 관계자 교육 및 워크숍 105회(3,400여명), 실태조사관 활동 1,717회(연 4,430여명), 주거재생정책자문단 전체회의 및 분과회의 31회 등 다양한 수치상의 기록도 남겼다.

전체 정비사업장 중 주민이 해제를 요청한 148개 구역(추진주체 無 122개, 有 26개)은 해제가 결정돼 고시를 완료했거나 관련 절차를 밟고 있는 가운데, 시는 향후 해산동의율, 주민동향 등을 종합적으로 고려해 잔여 구역을 분석하고 유형별로 분류해 맞춤형 지원방안을 마련할 예정이다.
추진주체 없는 266개 구역 중 122개 구역이 해제결정 됐으며, 남은 144개 구역 중 존치정비구역 24개 구역을 제외한 120개 구역도 사업추진이 안될 경우 일몰제가 적용되어 구역해제 될 수 있다.
추진주체 있는 340개 구역 중 26개 구역이 해산확정(해산신청 포함)됐으며 이 중 조합 3개 구역, 추진위 23개 구역이다. 남은 314개 구역의 사업추진 여부는 주민 스스로 결정하여야 하는데 찬·반 주민 간 갈등이 존재할 경우 장기 정체될 우려가 있다.

2. 유형별 맞춤형 지원
아울러 서울시는 추진주체가 있는 전체 340개 정비사업장에 대해서도 ▴추진우세 ▴정체/관망 ▴해산우세 ▴해산확정구역 4가지 유형으로 판단해 주민 요구사항을 듣고 맞춤형으로 지원할 예정이다.
특히 그동안 실태조사를 담당했던 실태조사관 60여명을 갈등조정관으로 전환, 갈등현장에 파견하는 등 실태조사 구역에서 시행해오던 갈등관리를 추진주체가 있는 전체 정비사업장으로 확대 지원하는 등 갈등관리를 지속적으로 추진한다.
추진우세구역은 다수 주민이 조속한 사업시행을 희망하고 절차를 이행 중인 구역이다. ‘사업관리자문단’을 처음으로 도입, 운영해 건설사 선정이나 사업절차 및 용역계약 등을 지원하는 한편, 정비사업 융자금 지원을 확대(‘13년 150억→’14년 350억)한다.
이 밖에도 사업추진절차 간소화, 정비계획변경 용역비 지원, 재촉지구 기반시설 지원 등 사업이 활성화되도록 행·재정적으로 지원한다.
정체/관망구역은 주민 무관심으로 추진도 해산도 못하고 있으면서 조합 운영비용만 날로 늘고 있는 구역이다. 시는 조합운영 관련 실태점검을 확대해 사용비용 최소화 기준을 마련하고, 정비사업닥터 파견 및 주민간담회 등을 통해 주민소통과 갈등관리를 지속 추진함으로써 조합의 정상 운영과 사업 정상화를 지원한다.
해산우세구역은 중장기적으로 해산이 예상되는 구역이다. 해산신청절차와 해산 시 사용비용 지원기준 등을 안내하는 등 주민들이 구역의 진로를 결정할 수 있도록 공공지원을 강화한다.
해산확정구역은 추진위 해산이 확정된 23개 구역과 조합해산이 확정된 3개 구역이다.
전체 정비사업장 중 주민이 해제를 요청한 148개 구역 중 추진주체가 있는 곳은 26개 구역으로서, 23개 구역은 추진위 해산이 확정된 곳, 나머지 3개 구역은 조합 해산이 확정된 곳이다.

우선 추진위원회 해산이 확정된 23개 구역은 검증위원회 철저한 검증을 거쳐 결정된 사용비용의 70% 이내를 조례에 따라 신속하게 보조한다. 정비사업장별로 사업추진 여부를 전망해본 결과 추진위원회 해산이 확정된 23개 구역은 사용비용은 약 100억 원이다.
해산이 확정된 조합 3개 구역의 경우 시공사와의 갈등이 예상되는 만큼 시공사 등의 사용비용 손비처리를 지원을 유도하고 이해당사자간 충분한 대화와 협의로 갈등이 최소화 되도록 할 계획이다.
조합 사용비용 손비처리 안내 및 조합과 시공사간「사용비용 협의체」를 구성․운영하고 도시분쟁조정위원회를 통해 갈등을 관리해 나아갈 예정이다.

3. 정비사업 내실화
서울시는 ▴조합운영 상시점검 체계 구축 ▴조합 역량강화 교육이수 의무화 ▴사업관리인(관선이사) 제도 도입 추진 ▴공공관리업무 비용지원 강화 ▴주거환경관리사업 활성화 ▴추진위원회 사업자 등록 의무화 추진 ▴바른 조합 운영 세부기준 마련 ▴모범사례 발굴 및 확산을 주요 골자로 한 정비사업 내실화에도 박차를 가한다.
우선 시는 지난해 시범 실시한 조합 운영 실태 점검을 올해는 자치구와 합동으로 하는 상시 점검체계로 확대 구축, 분기별로 5개 구역 정도를 지속적으로 점검할 예정이다.
현재 토지등소유자 122명이 35개 구역에 대한 부조리 사례를 시에 접수, 실태점검을 신청하는 등 조합운영에 대한 주민들의 불신이 팽배한 것으로 판단된데 따른 조치다.
시는 작년 11월~12월 시범으로 4개 구역 조합의 자금차입․관리․집행, 계약, 조합행정 등 운영 실태를 점검, 46건의 부적정 사례를 적발한 바 있다.
이 때, 시는 복합갈등이 있거나 다수 민원이 있는 지역 등을 중점 점검하되, 실태점검으로 사업 중단이나 지연이 발생하지 않도록 전략적으로 고려하겠다고 밝혔다.
조합의 역량 강화 및 효율적 사업 추진을 위한 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정(안)’도 지난 13일(목) 입법예고했다.
이번 조례개정(안)은 조합장, 감사, 총무 등의 역량강화를 위한 교육이수 의무화를 비롯해, 공공관리를 받는 추진위에 대해서 지원했던 설립비용을 추진위 구성을 생략하고 조합을 설립하는 경우까지 확대하는 내용, 주거환경관리사업 주민제안 기준을 완화(토지등소유자의 2/3이상→1/2이상)하는 내용 등이 포함된다.
조례개정(안)은 20일간의 입법예고 기간을 거쳐 서울시의회 심의 등의 절차를 마치고 오는 7월 공포할 예정이다.

서울시는 ‘사업관리인(관선이사)’제도도 도입을 계획하고 도정법 개정을 추진 중이다. 법정관리인과 유사한 개념으로서, 주민 갈등으로 장기화된 정비사업장, 대표자의 장기간 유고로 더 이상 사업추진이 어려운 구역에서 요청할 경우 파견하게 된다.
‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 조합임원의 유고 등으로 6월 이상 사업 정상화의 어려움이 있는 구역에 대해 구청장이 직접 총회를 소집할 수 있으나, 총회 성원이 담보되지 않는 등 어려움이 있다. 또 현행과 같이 법원이 지정한 직무대행자는 소송을 통해야만 하므로 사업기간이 연장되고, 직무대행자의 소극적인 자세로 신속한 사업정상화에 어려움이 있다고 서울시는 설명했다.
사업관리인은 구청장이 파견하고, 조합장 또는 추진위원장의 지위를 가지며, 사업관리인에 대한 보수는 시장 또는 구청장이 부담하는 것으로 해 국토교통부와 법률 개정을 적극 협의해 나갈 예정이다.
아울러 시는 바른 조합운영에 대한 기틀을 잡기 위해 관련 세부 운영기준을 마련, 적용할 예정이다.
세부 운영기준에는 지난해 조합 시범점검에서 나타난 조합의 임의․관행적 자금집행 및 관리를 방지하기 위한 기준은 물론, 사업추진 노력 없이 봉급만 축내는 조합임원 등이 없도록 정기적으로 주민에게 사업추진 상황을 보고하는 조합행정기준 등이 담길 예정이다.
조합운영 모범사례를 발굴해 다른 조합이 벤치마킹할 수 있도록 확산시키고 바른 조합운영이 지속적으로 될 수 있도록 하는 사후관리 및 지원방안도 적극 마련한다.
현재 토지등소유자 36명이 클린업시스템 ‘조합 칭찬코너’에 7개 구역에 대한 모범사례를 추천한 상태. 서울시는 심층검증을 거쳐 3월 중으로 모범사례를 선정해 배포할 예정이다.

조합운영 뿐 아니라 추진위원회의 투명성도 강화하기 위해 추진위원회의 사업자 등록을 의무화하는 내용의 도정법 개정도 추진 중이다. 추진위가 사업자 등록을 하게 되면 자금관리가 회계처리 기준에 따라 투명하게 이뤄지므로 추진위의 돈을 개인 돈처럼 유용․횡령하는 일을 방지할 수 있다.
지난 해 시범적으로 실시한 조합운영 실태점검 결과 많은 부조리가 발견됐으며, 특히 추진위원회의 경우 위원장 개인명의 통장으로 자금을 관리하거나 주민총회를 거치지 않고 자금을 차입하고 사용하는 등 부조리가 있었음에도 제도적 미비로 추진주체가 이를 정당화 하는 모순이 있었다.
주민총회 의결사항을 법률과 같이 조합총회 수준으로 명확히 해 추진위원회의 의결만으로 자금을 차입하거나 주민 부담이 수반되는 용역을 시행하는 사례가 없도록 국토해양부 고시도 개정한다는 방침이다.

4. 뉴타운지구 일부 해제 추진
한편, 서울시는 주민 뜻에 따라 뉴타운․재개발 추진 또는 해제 여부를 결정하는 수습방안을 발표한 이후 총 19개 뉴타운지구 내의 48개 구역 주민들이 구역 해제를 요청해 해제 절차를 밟는다고 밝혔다.

시는 천호․성내, 미아(균촉), 방화 등 3개 뉴타운 지구의 16개 구역을 우선 해제하고, 잔여 16개 지구 내 32개 구역도 의견수렴을 거쳐 상반기 중으로 해제를 추진한다는 계획이다.
천호성내재정비촉진지구는 해제신청 8개 구역(천호2, 성내2,4촉진, 천호1,2,3,7,9 존치정비구역)을 우선 존치지역으로 관리해 건축물 신·증·개축을 가능토록 하고 추후 지구지정 목적 상실시 지구 제척(부분)도 추진할 예정이다.
미아균형발전촉진지구 5개 구역(강북1,강북8,신월곡3,신길음2, 신길음3)에서도 주민의 뜻에 따라 해제하고 기존의 지구단위계획에 따라 관리할 계획이다.
방화재정비촉진지구는 주민들의 30%이상 동의로 구역해제를 희망하는 방화4,7,8존치정비구역에 대해 지구 제척를 추진할 예정이다.
당초 35개 뉴타운지구 중 창신․숭인 뉴타운이 전체 지구 해제를 완료한 바 있으며, 이후 남은 34개 뉴타운지구 중 주민들이 원하는 일부 구역이 해제되는 것은 이번이 처음이다.

서울시는 진행 중인 실태조사가 마무리 되는대로 구역해제 신청지역의 위치, 주변지역 영향, 관리필요성 등을 종합적으로 고려해 뉴타운 해제 처리 유형을 제시하고 관리방안을 마련할 계획이다.
뉴타운 구역 해제 시 인접구역에 미치는 영향을 최소화하기 위해 필수 기반시설, 일조권확보 및 주변경관 등을 면밀히 검토하는 등 대안을 마련할 계획이다.
또한, 구역 해제 시 추진구역과의 대지조성 레벨차 극복, 일조권 확보, 경관을 고려한 스카이라인 조정 등 촉진계획 변경을 통해 인접 구역에 미치는 영향을 최소화 되도록 할 예정이며, 기반시설 설치가 필요할 경우에는 공공에서 적극적으로 지원한다.
이건기 서울시 주택정책실장은 “조합 운영을 점검하고 주민들의 의견을 들어보면 조합과 비대위 및 시공사 등 이해관계자들의 갈등과 소송 등으로 장기간 정체되는 등 시간이 흐르고, 그동안의 금융비용은 고스란히 대다수 조합원에게 전가되고 있었다”며 “불합리한 조합운영으로 인한 재정적 부담이 대다수 조합원 주민들에게 가중되는 안타까운 일이 되풀이 되지 않도록 공공인 서울시 관계 공무원들이 한마음으로 최선을 다해 지원하겠다”고 말했다.