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서울 고층건물 시장 견조한 성장세 유지, 건설 비용은 5년 새 최대 30% 급등

김상현 기자

등록 2026-03-25 11:41

터너앤타운젠드 글로벌 고층건물 보고서 2026

글로벌 전문 서비스 기업 터너앤타운젠드(Turner & Townsend)가 전 세계 6개 도시의 고층건물 시장을 분석한 독특한 관점의 ‘글로벌 고층건물 보고서(Global Tall Buildings Report)’를 발표했다. 터너앤타운젠드의 독자적인 데이터를 기반으로 한 이번 보고서는 서울, 런던, 뉴욕, 도쿄, 뭄바이, 두바이 등지에서 고층건물을 건설하는 개발사들이 직면하는 과제와 기회에 대한 통찰력을 제공하고, 비용 그리고 설계 및 건물의 높이 등이 사업 타당성에 미치는 영향을 분석했다.


보고서에 따르면 서울에서 20층 이상 신축 오피스 빌딩을 건설하는 비용은 2020년 이후 최대 30%까지 상승했으나, 런던과 뉴욕에 대비해서는 여전히 3배 이상 저렴한 수준이다. 서울의 고층건물 건설 비용은 2026년까지 4.5%~6.5%가량 증가할 것으로 예상되지만, 이는 2022년부터 2024년 사이의 8~10% 상승률보다는 둔화된 수치다. 전반적으로 서울에서 보여지는 비용에 대한 압박은 시장 여건은 물론 추가적인 규제와 품질 개발의 영향에 기인한 것으로 나타났다.


보고서의 주요 시사점 중 하나는 고층건물의 형태가 전체 건설 비용 측면에서 높이만큼이나 중요하다는 것이다. 일부 글로벌 도시에서는 가장 도전적으로 기획된 프로젝트와 비용 효율성을 극대화한 프로젝트 간의 비용 차이가 최대 25%에 이를 수 있으며, 이 과정에서 건물의 매스 구성(massing)이 비용을 결정하는 주요 요인인 것으로 나타났다.


최근 국내 고층건물 프로젝트들을 분석한 결과, 높이 180~200m 규모의 건물이 250~300m로 높아질 경우 이에 따른 비용 프리미엄이 8~15% 발생하는 것으로 나타났다. 이러한 비용 격차는 구조 시스템의 복잡성 증가, 고성능 외장 시스템, 프리미엄 수직 이동 시스템, 포디엄 및 지하 공간 설계의 복잡성, 그리고 현장 물류 및 접근성 제약 등으로 인해 건물이 높아질수록 더욱 확대된다. 외장 시스템은 글로벌 알루미늄 가격 변동성, 향상된 단열 성능에 대한 수요, 내화 시험 요건, 맞춤형 설계 및 이중 외장재 수요 증가 등의 영향으로 서울에서 가장 변동성이 큰 건설 비용 요소로 지목됐다. 또한 고성능 유닛화 외장 시스템의 납기 기간은 40~52주로 길어지고 있는 추세이다.


서울의 고층건물 시장은 도시 밀집화 심화, 재개발 인센티브 확대, 기후 회복력(climate-resilient) 설계 요건 강화 등의 영향으로 복잡성과 개발 속도가 동시에 높아지는 새로운 국면에 접어들고 있다. 더 높고 고품질의 건물을 건설하는 데 따른 비용과 복잡성에도 불구하고, 주거 재생 수요, 기업들의 고급 건물 선호 현상, 한국 부동산에 대한 글로벌 투자자들의 관심, 그리고 한강변 및 용산, 여의도, 잠실, 강남 재개발 구역의 고도 제한 완화 등이 서울의 고층건물 시장의 성장 동력으로 작용하고 있다. 또한 서울 전역의 토지 가격 상승으로 인해 더 많은 개발업체들이 프로젝트의 재무적 타당성을 확보하기 위해 복합 용도 개발을 추진하고 있다.


터너앤타운젠드는 프로젝트 관리, 비용 및 상업 관리, 프로그램 자문 서비스 분야에서 업계를 선도하는 기업으로, 런던의 22 비숍스게이트(22 Bishopsgate), 뉴욕의 30 허드슨 야드(30 Hudson Yards), 호주의 더 쥬얼(The Jewel), 뭄바이의 피라말 아라냐(Piramal Aranya) 등 전 세계적으로 200개 이상의 고층건물 프로젝트 수행에 참여한 바 있다.


터너앤타운젠드의 고층건물 부문 총괄 스티브 와츠(Steve Watts)는 “사무용 및 주거용을 아우르는 글로벌 고층건물에 대한 수요는 여전히 매우 강하며, 서울 역시 고층건물 시장의 성장세가 이어지고 있다. 보다 복잡한 외장 시스템 도입으로 비용이 상승했지만, 서울은 뉴욕이나 런던과 같은 주요 글로벌 도시와 비교해 여전히 경쟁력 있는 시장”이라고 말했다.


와츠 총괄은 “프로젝트를 비용 효율적으로 수행하는 데 있어 건물의 형태는 높이만큼이나 중요하다. 동시에 고층건물이 서울의 도시 전반과 조화를 이루도록 하려는 관심도 높아지고 있으며, 이는 사무, 주거, 리테일, 문화 기능을 결합한 복합 용도 단지 개발로 이어지고 있다”며 “모든 고층건물 개발에서 성공을 위해서는 프로젝트 초기 단계부터 팀 간 협력을 통해 사업 타당성 이슈를 검토하고, 설계 전략과 세부 사항을 조기에 점검하며, 핵심 공급망과의 협업을 앞당기고, 명확한 방향성과 정렬된 목표를 바탕으로 프로젝트를 추진하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.


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