LH, 고객의 투자수익을 먼저 생각하다

최윤식 기자

등록 2014-08-05 07:44

LH(한국토지주택공사, 사장 이재영, www.lh.or.kr)는 고객의 입장에서 LH 매각토지의 사업성을 분석하는 시스템을 개발완료하고 향후 판매전략 수립에 적극 활용할 예정이다. 이는 공급자 중심이 아닌 수요자를 우선하는 CEO의 의지를 반영하여 최초로 시도하는 것으로, 앞으로 보다 고객 지향적인 토지 공급이 가능할 것으로 기대된다.

“수요맞춤형 사업수익모델+α”라고 이름 지어진 이 모델은 수요선도 효과가 크고 유형화가 쉬운 LH 공동주택용지와 상업용지를 우선 분석 대상으로 하고 있다.

사실상 대부분의 건설업체, 디벨로퍼들은 각기 고유의 사업성 분석 툴과 개발방식을 보유하고 있지만, LH가 보유중인 전국의 다양한 토지에 대해 LH가 우선적으로 수지분석 후 자료를 제공함으로써 수요자가 보다 손쉽고 경제적으로 투자판단을 할 수 있도록 도움을 주는 데에 그 목적이 있다.

LH는 모델의 객관성을 최대한 담보하기 위해 글로벌 컨설팅 및 회계법인, 건설업체, 신탁사, 설계사무소의 협조를 통해 가장 표준이 될 수 있고 신뢰성 있는 모델을 개발하는 데에 주력하였다.

공동주택용지의 경우 단지 내 상가까지 수지분석 대상에 포함하였으며 필지조건(면적, 용적률, 건폐율)을 입력 후에 분양조건에 평형, 세대수를 조정하여 허용 용적률의 최대 조합을 찾을 수 있게끔 설계하였다.

또한 인근의 주변시세를 참고하여 아파트 평형별 최적 분양가를 도출하고 약 31개의 투자비 항목을 표준화 하여 누구든 쉽게 활용할 수 있도록 하였으며,

시기별로 체계적인 비용의 투입과 회수가 이루어질 수 있도록 스케줄을 구성하고 이를 바탕으로 Cash flow를 도출하여 자금의 유출입을 일목요연하게 파악할 수 있게 하였다.

아울러 대표성 있는 공동주택용지 및 상업용지 각 2필지에 대해서는 가설계를 통해 관리사무소, 경비실, 주차장 등 부대시설 규모 및 지상, 지하의 적정 주차대수를 산정하여, 지구단위계획에 근거한 최적의 단지배치(공동주택지), 건물배치(상업용지)를 제시하였다.

또한 수요자 및 지역 사정 등에 따라 변동가능성이 있는 건축공사비, 토지가격, 분양률, 분양가격에 대해서는 민감도 분석을 통해 보다 실효성 있는 결과가 도출될 수 있도록 하였으며, 최종적으로 이러한 모든 변수를 감안한 투자판단을 할 수 있도록 IRR, NPV 및 사업수지가 도출될 수 있게 하였다.

추후 대중성이 강한 근린생활시설용지, 단독(점포)주택용지 등에 대해서도 사업수익모델 개발에 착수하여 전국의 LH 판매현장에 모델을 전파하고 지구별 판매담당자가 직접 고객의 입장에서 사업 수지분석 서비스를 제공할 예정이다.

또한 자체 사업 분석 툴을 보유하고 있지 않은 민간 수요자가 수익모델을 직접 활용하여 LH 토지에 대한 투자 손익 분석을 할 수 있도록 수익모델을 LH 홈페이지에 상시 게시하여 고객 편의도 도모 할 예정이다.

LH는 금년 상반기에 공동주택용지 77필지, 5조원을 판매하였고 이는 2013년 상반기에 비하여 두 배 가량 증가한 수치이나, 여전히 전국적으로 180여필지의 공동주택용지와 다수의 상업용지를 보유하고 있다.

이에 미매각 토지의 원인 및 고객 입장에서의 수익률·수익시점 등을 파악하여 판매 전략에 활용하고, 고객의 의견(α)을 수렴하여 사업수지 분석결과 수익률이 (-)인 토지에 대해서는 가격전략, 대금회수 조건 완화, 토지리폼 등 현장여건에 맞는 시장성 있는 토지로 개발 할 예정이다.

LH관계자는 “「수요맞춤형 사업수익모델+α」를 활용하여 보유 토지 중 사업성이 우량한 토지를 보다 적극적이고 체계적으로 고객에게 알릴 예정이며, 더 나아가 공급 예정인 토지에 대해서도 합리적인 판매전략 수립에 유용하게 사용될 수 있을 것“ 이라고 밝혔다.

LH는 최초로 개발 시도하는 “수요맞춤형 사업수익모델+α”를 공동주택용지 및 상업용지에 직접 적용하여, 오는 8월27일 오후 2시 LH 본사 정자사옥 4층 연수실에서 개최하는 투자설명회 시 최초 공개 할 예정이며, 건설업체, 금융기관, 디벨로퍼, 일반 관심고객 등을 대상으로 양호한 사업성을 가진 토지 및 공급예정 토지를 적극 홍보하여 하반기 판매실적을 견인 할 계획이다.